曲靖的“傲慢与偏见”：房价半年涨了500元多

	今年3月23日，曲靖市与昆明市正式签署了《昆曲经济一体化框架合作协议》，标志着曲靖与昆明向同城一体化又迈进了坚实的一步。作为云南出省入滇的重要物流和交通枢纽，作为滇中四城重要的一极，曲靖将充分发挥集聚效应和辐射作用，形成集聚区域人流、物流、资金流、信息流，推动区域发展的动力源、辐射源和增长极。 　　——曲靖市市委常委、市委宣传部部长 何华 　　滇中四城，各有优势，各有发展诉求。曲靖将打造以曲靖中心城区主核心的半小时经济圈，促进曲靖都市区同城化，加速昆曲一体化发展。形成“一环五放射”的交通结构。“一环”指麒麟-马龙-陆良的都市快速环线；“五向和射”指连接昆明、重庆、贵阳、广西、文山的5个方向放射交通。 　　——曲靖市住建局副局长、规划局局长 付熙麟 对于曲靖的房价而言，身临其境的房地产开发商或许如鱼得水。 　　“当火车开入这座陌生的城市，那是从来就没有见过的霓虹……有没有人曾告诉你，我很在意，在意这座城市的距离……”陈楚生这首《有没有人曾告诉我》唱出时下无数在城市里的追梦者心声。随着今年以来滇中四城一体化框架协议的相继签订，昆明、曲靖、玉溪、楚雄间城际轻轨和高铁项目也随之浮出水面。而对于曲靖这座城市来说，2009年多家银行相继在曲靖抢滩登陆和跑马圈地的场面帷幔尚未落下，2011年，时隔2年之后，曲靖房价经历2010年大旱之后，一如雨后春笋般，在10年房价涨了不过千元之后，2010这一年，随着地产投资过百亿，销售近百亿局面的出现，一如股市“天量见天价”，曲靖楼市也踩着点似的“蹭蹭蹭”往上爬。在国家一系列宏观调控政策之下，这个市场是否该见好就收呢？ 　　7月29日，由曲靖市委、市政府主办，本报承办的“滇中四城一体化发展巡回论坛曲靖站”在曲靖官房酒店举行。作为本次论坛主题的“滇中四城一体化曲靖房地产的机遇与挑战”，曲靖市委常委、市委宣传部部长何华，市政府副秘书长赵松，市宣传部副部长、外宣办主任全恩德，市住建局副局长、规划局局长付熙麟，市委外宣办、市政府新闻办副主任邓耀禄，市发改委副主任蒋绍荣，市工信委副主任樊毅，市国土资源局副局长施宗敏，市招商引资局副局长周敏，市房管局副局长王红兴等相关职能部门负责人以及云南信息报社副社长周斌、云南本土知名教授周大研、至祥置业、相关地产杂志和网站的负责人，包括本土房地产开发商，均参加了本次论坛，在论坛中，各方对曲靖的楼市及未来的走势给出了不一样的答案。那么，作为价格这只“看不见的手”呢？ 　　没有答案！也没有人会给出明确的答案，至少目前是这样的，反正我是信了。 　　业内人士说 　　曲靖楼市要耐得住寂寞 　　在此次论坛中，云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研教授对滇中四城一体化后地产投资提出了别样的看法：“在我看来，住宅地产是学士，商业地产是硕士，旅游地产是博士，工业地产是博士后。”事实上，作为工业大市的曲靖近年来一直维持“一宅独大”的局面，房地产开发结构的不合理作为当地房产主管部门到开发商一直在进行调整，然而效果不够明显。单以数年前年前曲靖首个旅游地产“珠江源古镇”开发为例，其一度曾作为曲靖美食文化的推手，然而时过境迁，这里一直掌声寥寥，兴许随着职教园区、五馆一中心的进一步开发之后，这个曲靖的首个旅游地产或许可以说“我的未来不是梦！” 　　在周大研教授看来，曲靖的房价上涨缺乏先天性的资源。“曲靖站在历史的角度来看，其经济发展不是很好，撇开地理位置来说，其自然、气候条件也不够优越，尤其没有太多的旅游资源，这样就造成其城市特色不够鲜明。房价为什么上涨缓慢呢？以往大量的团购、团建解决了城市住房的刚性需求。支持房价上涨最重要的载体就是刚性需求，团购、团建的过量，对房价来说无疑是釜底抽薪。而且由于城市特色不鲜明，造成了投资客少。另外从某种意义上来说，作为工业城市的曲靖，其与房价没有密切的相关性，甚至反而是负相关，譬如重庆，它的房价也不高。真正与房价相关的是旅游、政治、文化、教育、金融等方面，北京、上海、杭州无不如此。再从省内来看，大理、丽江、版纳、腾冲，其旅游地产、高尔夫地产的崛起，无一例外。” 　　事实上，曲靖对旅游地产也进行了尝试，除数年前的珠江源古镇之外，去年破土动工的黄家庄旅游小镇，也让曲靖的地产开发结构有了一些新的变化。在商业地产的开发上，两年前麒麟美佳华商业广场的出现，将商业业态带入了曲靖，之后一些即将开发或正在开发的项目，也呈现出城市商业综合体的雏形。就工业地产而言，经开区升级为国家级后也迎来了新的发展机遇，百万平米标准化厂房的建设或许是一种新的尝试。 　　那么，滇中经济圈形成以后，曲靖的楼市会怎样呢？周大研教授给出了自己的看法：“滇中城市群一体化后，对曲靖的房价简单来说会是一种推动作用，因为随着城市化进程的推进，城市人口的增加，按照惯例，10年城市人口翻一番，以每年增加5万人来说，每年就增加1万套房子，按一套房子100㎡计算，每年的增量就是100万平米。这是一个非常可观的量，当然这某种程度上来说也只是理论上的。市场毕竟是瞬息万变的。” 　　地产代理说 　　下半年1.4万套房投放市场 　　作为目前行业内一流的地产代理机构，一年前开始进驻曲靖市场。早在2005年其也代理过曲靖直至今日也颇为高端的楼盘——金麟湾。在此次论坛上，其发布了对曲靖房地产市场空间预判。 　　来自他们的预判报告显示，今年8~11月，曲靖将有11个楼盘集中放量，今年投放市场的房屋在17759套，而下半年将有14000套投放市场，面积在80万平米。而就房屋价格来说，从去年底到现在，每平方米价格上涨了500元~800元。在买房人群中，本市人口由以往的80%下降为77%，外省市人群比例升至13.9%，省内其他州市人群占7.8%。而外省市人群曲靖买房的性质中，大多为自有居住，投资客很少。 　　就目前曲靖住房需求而言，预判报告显示，曲靖目前的住房需求大多以改善性需求为主，面积在120~140㎡之间。 　　地产商说 　　曲靖房价将会出现飞跃 　　曲靖的房价会出现大幅的波动吗？作为曲靖地产开发商之一的飞龙地产的相关负责人表示，曲靖的房价将会出现飞跃。在他看来，曲靖的房价一直这么低，或者说在一个相对较低的价格水平上徘徊震荡是因为曲靖的楼市缺乏高品质的产品，品质决定价格。 　　对于他的这一说法，周大研教授并不表示认同：“曲靖的房价要‘飞跃’的话不具备基础，简单的来说，一些县上的房价都高于曲靖，譬如石林，你看抚仙湖附近、石林的房价都高于曲靖，究其原因还是之前提过影响房价的那些因素，除了刚性客观的地价、区位等方面，还是旅游、人居环境、金融等方面，而这些曲靖目前来说都不具备优势。但从另外一个角度来说，曲靖目前的低房价也就形成了一个‘价值洼地’，投资客的进入有一定的升值空间。” 　　对于曲靖房价的，也有业内人士认为高房价对曲靖来说并不是好事，但从地理上来说，如果曲靖的房价上涨过快，其离昆明这么近，价格就会产生抗性，对于一些人来说如果价格相当，而价值没有体现就没有选择来曲靖买房的理由。而事实上从昆明来曲靖买房的人群中，大多是冲着曲靖房价相对较低而来的。而一些开发商转战州市也是因为昆明限购之后而寻求新的发展机遇。 周大研教授为本次论坛带来“机遇与挑战”的主题演讲。 　　现场聚焦 　　论坛上，政府、开发商、业内人士对“滇中四城一体化”曲靖发展和地产市场开发各抒己见，与会的各界人士受益匪浅。期间，曲靖市委常委、宣传部部长何华，曲靖市政府副秘书长赵松，曲靖市房管局副局长王红兴，安厦地产副总经理冯俊对主持人的提问分别进行了解答。 　　聚焦1.四城一体化有何促进作用？ 　　何华：“滇中四城”资源的进一步统筹，将最大限度互相促进。曲靖市市委市政府一定会努力让曲靖经济赶超贵阳，让曲靖成为一个新的经济增长点。 　　聚焦2.“滇中四城一体化”发展战略对曲靖的影响？ 　　赵松：地产经济是城市建设、经济发展的重要内容。从去年曲靖突破千亿大关的傲人成绩来看，地产行业为地方经济起到了积极的促进作用。然而，不容忽视的是，曲靖每年日新月异的变化。诸如，曲靖的旅游资源、工业资源、经济发展都十分强劲。 　　王红兴：地产行业是滇中城市化发展不可或缺的部分。城市面积的扩大，城市居住环境的改善，地产行业无形中改变着城市面貌。曲靖市场“滇中四城一体化”的发展，将为曲靖市场带来一种严谨的期望。“滇中四城一体化”的实现，将促进房地产市场更好、更快的发展。 　　聚焦3. “滇中四城一体化”的推进，本土房地产企业将如何应对新的机遇与挑战？ 　　冯俊：作为本土企业，安厦地产在曲靖地产市场的成绩骄人。在四城一体化的机遇下，地产市场的蛋糕也将越做越大。 　　相对来看，曲靖属于一个比较规范的市场。随着城市发展，许多外来开发商不断进驻曲靖。大家都把外来房企比作“狼来了”。但是，安厦更愿意把自身也比作一匹狼，愿“与狼共舞”，在同一市场上，创造出更好的业绩。我们期待更好地合作，大家优劣互补、取长补短，争取共同把曲靖市场做得更好。（编辑：范玉蕊）