曲靖市“物业服务收费管理实施细则”下月施行

	针对近年反映较多的拖欠物业服务费用导致物权转移时发生的纠纷问题，新的实施细则明确规定，物业转移物业产权发生转移时，产权登记机关凭物业所在小区的物业服务企业出具的结清物业服务费用证明予以办理产权转移手续。拖欠或者没有结清物业服务费用的，物业产权转移时，房地产管理部门不予办理产权证变更手续。另外，结合曲靖2002年-2005年期间物业服务分等级定价的实践，参考毗邻城市经验，按照省物价局文件要求，配套增加了对物业服务业实行评定等级的具体考核内容和等级标准。对物业服务收费的评定等级管理工作将择机进行。 详细解读： 明确“物业服务收费”概念 《细则》明确界定了物业服务收费的概念，即指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的公共设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。     明确“物业服务”内容     《细则》明确界定物业服务应当包括以下内容：(一)房屋共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养； (二)物业服务区域内公共场所的清扫保洁、生活垃圾的收集、清理和化粪池的清理；(三)公共绿地、花草树木的养护管理；(四)公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作；(五)物业的综合管理服务； (六)物业服务企业接受委托的其他公共性服务。     随着城市快速发展，曲靖城区新建小区越来越多，物业费、停车费是广大居民和社会各界关心的热点问题之一，但不少市民却对物业管理费收费不明所以。从下个月开始，这种情况有望改变，物业费收多少，怎么收，物业管理公司都必须与业主协商而定。近日，曲靖市发改委和曲靖市住建局公布了《曲靖市物业服务收费管理实施细则》(以下简称《细则》)，并将于12月1日正式实施。《细则》中明确了物业公共利益以后归全体业主所有，市民入住小区将获得更多利益保障。 物业费标准需与业主商定 刘先生家住市中心某小区，该小区的物业费是每平方米1元，每个季度结束时，物管就会把缴费单交给他，他也总是按缴费单上的数额缴纳物业管理费。但物业费收多少，收费标准是怎么制定出来的，对此有没有相关部门进行监管，刘先生表示并不知情，物管也从未对此征求过小区业主的意见。如今，这一情况将彻底改变。     根据即将实施的《细则》规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。在业主大会成立之前的物业服务收费，住宅小区实行政府指导价，非住宅实行市场调节价。     业主大会成立之后的物业服务收费，(由业主委员会)依法采用招投标等市场规则选聘物业服务企业并同时约定物业服务收费标准的，住宅小区及非住宅均实行市场调节价。    《细则》中强调，业主委员会成立前，开发建设单位与物业服务企业，应在前期物业服务合同中约定公共服务收费标准(水平)、计费方式、计费起始时间，并约定物业服务内容、服务标准。前期物业服务收费水平应在政府指导价范围内约定，并在业主入住前报价格主管部门备案，并在收费地点进行公示。     实行市场调节价的物业服务收费标准由业主委员会或者业主大会与物业服务企业本着平等自愿原则，在双方签订的物业服务合同中约定，并由物业服务企业报当地价格主管部门备案。     此外，实行市场调节价的物业服务收费标准需要调整时，应当由物业服务企业与业主委员会协商确定。 公共物业收益归业主共有 李小姐所住小区有一条商业步行街，每到傍晚，各种摊档都会在那里摆卖。李小姐看了《细则》才得知，利用公共物业部分、共用设施进行经营的收益应归全体业主共同所有，但这部分租金的归属，李小姐表示，业主们从来都不是很明白，物管也没有说明过。    《细则》中明确，这部分收益归全体业主共同拥有，而不属于物业管理公司。根据规定，物业服务企业利用物业服务区域属于业主共有的道路、绿地或其他场地，作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当征得相关业主或者业主委员会的同意，并依法办理相关手续。所得收益主要用于补充物业服务经费和专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。所得收益和资金使用情况每年至少向业主公布一次。     此外，《细则》还明确，物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。     未建立专项维修资金的物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应由所有受益的业主据实分摊。 装修押金不得高于2000元     家住金穗三期的市民林先生计划重新装修一下自己的房子，到物管办公室一问，工作人员告诉他，需要缴纳5000元的装修押金，装修完之后退还。而林先生的朋友在财富中心买了一套房子，装修押金却只要2000元，对此，林先生深感不解，怎么差距那么大？    《细则》中明确，业主对房屋进行装修时，物业服务企业应与业主签订房屋装修管理协议，可以向每户业主或装修企业收取不高于2000元的装修押金。装修完毕后，没有发现损害房屋结构、外貌和公共部位以及其他违反规定的行为的，物业应当把装修押金及时退还业主或使用人。    《细则》还明确，物业服务企业可以向业主或装修人员收取装修垃圾和渣土清运费、装修人员出入证押金或工本费，具体标准由当地价格主管部门制定。物业装修期间产生的垃圾，由业主或使用人按有关规定自行处理清运的，物业服务企业不得收费。 拖欠物业费，不能办理产权变更     张先生前不久买了套二手房，但到物管办公室一查，才得知自己买的房子竟然还欠3000多元的物管费，虽然中介一再表示这没有问题，主人一回来就会立马还上，从此两清，但张先生还是不由担心，这物管费要是前主人不还，那怎么办？     对此，《细则》明确，对于业主和物业使用人重合的，物业服务费由业主交纳；对于业主和物业使用人相分离且双方有约定的，物业服务费从其约定，业主负连带交纳责任；没有约定的物业产权转移时，业主(或物业使用人)应当结清物业服务费用。     业主违反物业服务合同约定未按时交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴，亦可向法院起诉。 物业产权发生转移时，产权登记机关凭物业所在小区的物业服务企业出具的结清物业服务费用证明予以办理产权转移手续。拖欠或者没有结清物业服务费用的，物业产权转移时，房地产管理部门不予办理产权证变更手续。 车辆出入证免费配置     家住东片区的李先生所居住的小区实行封闭式管理，出入需自行刷门禁卡。虽然小区物管为每户业主提供两张免费的门禁卡，但四口之家的张先生觉得两张卡不够用，很不方便，而多办一张门禁卡就要加收30元工本费。     《细则》明确，物业服务区域内实行出入证管理的，房地产开发建设单位或委托的前期物业服务企业应当为业主的实有车辆免费配置车辆出入证和居住人员出入证(含IC卡等)，出入证不得有出入的时间、次数、有效期等限制。业主因遗失、损坏需要重新办证的，可以收取每张10元的制作工本费。    《细则》还明确，物业服务区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视、城市生活垃圾处理等单位，应当向业主收取相关费用。但物业服务企业接受委托代收前款费用的，委托单位应当支付手续费，手续费由委托单位与物业服务企业约定。物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。 物业费逐步实行分级定价     家住财富中心的李女士每月要交1.46元/每平米的物管费，与其他小区相比，李女士感觉有点高了，但不知高的理由是什么。李女士觉得，自己住的小区服务是好，但政府也没出台个衡量标准，不好做参照。     对此，《细则》明确，为体现“优质优价、质价相符”的原则，物业服务收费逐步实行分等级定价管理。各等级收费基准价最高可上浮20%，下浮幅度不限。     服务等级由物业服务企业提出申请，由房地产协会物业管理专业委员会组织考核评定并报经当地价格主管部门会同建设主管部门确定。 物业服务等级考核以独立的物业服务区域为单位，一个小区确定一个服务等级。服务等级2-3年考评一次。     为使广大业主心中有数，《细则》还明确，物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况及价格举报电话12358进行公示。　　     物管“顺走”131户业主装修押金     131户小区业主装修时，向物管公司分别缴纳了2000元至6000元不等的装修押金，但物管公司撤离后却没有将押金退还。     业主们上诉至法院后，法院一审判决要求物管返还业主押金，物管不服，以判决适用法律错误为由提出上诉。今年7月，曲靖中院对该案作出二审判决，驳回物业公司上诉请求，维持原判，判定物业公司返还131名业主的装修押金。      2009年10月，韩先生等131名业主先后购买了曲靖市麒麟区上林时代小区的住房，当时该小区物业管理为昆明某物业公司。随后，韩先生等业主装修，按物业公司规定缴纳了2000元至6000元不等的装修押金，其间物业公司从小区撤离，但未退还业主们装修押金。协商无果后，131位业主先后将物业公司告上法庭，要求返还装修押金。     曲靖市麒麟区法院审理后，判决物业公司返还131名业主的装修押金。     昆明某物业公司不服，以一审判决适用法律错误为由提出上诉。     今年7月，曲靖中院二审此案。物业公司认为，他们与业主间的系列纠纷案适用《担保法》来解决。韩先生等业主向物业公司交押金，业主属担保人，物业公司为被担保人，担保事项为业主装修期间是否侵害了其他业主的合法权益。韩先生等业主要求退还押金，但不能证实其装修过程中没有损害其他业主的个人权利与所有业主的共有权利，为此业主们无权取回押金。     法官认为，物业公司在为业主提供服务合同期间，收取了装修押金，随后撤离，物业服务合同权利义务已终止，其所收取的押金应当返还给业主，且在一审、二审中，物业公司均未提交证据证实为何不退还押金的原因，故维持一审判决。     延伸     装修押金怎么收，12月1日后将有法可依     此前，针对装修押金如何缴纳、返还和扣除，法律并无明确规定，物业根据自己的情况来制定标准。     随着《曲靖市物业服务收费管理实施细则》将于12月1日正式实施，关于装修押金将有法可依。    《细则》中明确，业主对房屋进行装修时，物业服务企业应与业主签订房屋装修管理协议，可以向每户业主或装修企业收取不高于2000元的装修押金。装修完毕后，没有发现损害房屋结构、外貌和公共部位以及其他违反规定的行为的，物业应当把装修押金及时退还业主或使用人。     在12月1日将实施的《曲靖市物业服务收费管理实施细则》中规定，为体现“优质优价、质价相符”的原则，物业服务收费逐步实行分等级定价管理。各等级收费基准价最高可上浮20%，下浮幅度不限。     服务等级由物业服务企业提出申请，价格主管部门会同建设主管部门确定。物业服务等级2-3年考评一次。     把物管费交得心甘情愿些 油价涨了，菜价涨了，似乎一切都涨了。物业公司说，小区物管费上涨一点不可以吗？他们的解释是，物业公司的运营压力加大，物业公司也需要生存，也需要赚取一定的利润。这并没有什么错。     物业管理费是一个敏感的问题，收多收少，物业公司和业主总会有不同的看法。     物业管理是一个劳动密集型行业，从项目开发到楼盘交付使用，都需要物管公司的全程跟踪服务，而物业管理的工作往往都是一些很琐碎的工作。从物业管理人员的构成来看，不管是小区工程部、保安部、客服部，比如保洁、绿化、后勤，还是办公室管理部门等，这些都是需要大量的人力资源。     另外，受到物管人员自身素质等各方面的影响，致使这个行业的流动性变大，也使得服务质量很难保障。这就难免，物管留给一些业主的印象是在混日子。购买服务，其实买的是一种尊重。但，物管也不是慈善行业，自然物管费，就是大家关心的议题。     现实的情况是，很多业主对于物管费的开支明细不了解、不清楚，而不少物管在公布开支明细上也有欠缺，从而导致矛盾加深。     回到前面，业主对物管服务不满意，物管没有改进，却总是试图提高物管费。物管称自己压力大，运营成本高，业主却觉得物业公司不作为。     如果物业管理费上涨了，物业提供的服务没有明显改善。这种情况下，会导致业主因不能享受到合格的服务而拒绝缴纳物管费，使得局面进入僵持的状态。     在调整物管收费标准的问题上，政府一定会谨慎对待，道理很简单，物业管理收费涉及到千家万户。政府出了指导价后，小区物管费是否提高？幅度多少？应该由物管公司和小区业委会协商后决定。     政府指导价，其实有时也挺尴尬的。如果指导价没有强制性，那么制定这个价格有何意义？如果指导价具有强制性，那为何又有这么多不执行的案例？有人说了，政府指导价是业主和物业公司之间未形成双向选择、平等协商机制下的权宜之计。    相关新闻：     网友吐槽：物管服务太烂     今年7月17日，在百度“曲靖吧”有网友sonichjp反映，“这里物管服务太烂，磁卡刷门进不了，天天坏，清洁卫生不打扫好，电梯很脏。可恶的是这里的物管的收费标准是1.10元/平米，22层的电梯房，物管是佳华阳光物业。各位吧友爆一爆呗。有专业人士能告知曲靖的物管收费有个具体的标准么？”     在微博中，也有向物管吐槽的曲靖论坛友。@著名的小王：曲靖中天嘉园A幢入口与某酒店大堂同一通道，入口处小门24小时开启，任何人均可随意进出，加之楼道内无监控设备，存在安全隐患。因小区未成立业主委员会，业主无话语权，多次与物管沟通无果，希望有关部门能协调解决！     网友留言物管费太高市长安排办理     今年4月1日，网友“ynqj1111”，通过人民网“地方领导留言板”称，在财富中心买房，可接房才知道“物管费高达1.46元，跟买房时售楼处说的1元的差距太大了，觉的这个费用对在曲靖生活的人来说太高”。     一个月后，5月2日，曲靖市发改委在回复中称，网友“ynqj1111”反映“财富中心物管费高”的问题，岳跃生市长高度重视，安排发改委办理，现回复如下：财富中心为高层，目前物业费每平米1.46元，价内已包含电梯维护费。由于财富中心每个单元为99户，设有2部电梯，每48户拥有1部电梯，高于国家每60-90户安装1部电梯的标准，因此，该小区电梯运行成本较高。曲靖城区目前高层住宅的物业服务费平均在每平方米1.30元-1.50元间，财富中心每平方米1.46元的物业服务费处于合理水平。 该帖已经同步到曲靖微博 薄荷的微博