这才是中国房价下跌真相！——伪专家们请闭嘴
来源丨微信公众号：大胡子说房
这几天，连北回归线上的广、深天气也渐渐凉了起来。 但相比房地产行业几乎全中国都没有幸免的“降温入冬”。
这点秋风着实算不上什么。
中国的房地产周而复始的冷热涨跌，看似毫无征兆，却又冥冥之中遵循着很多我们一眼看不到的逻辑。
涨多了就要跌？
中国地产圈里有个不算特别广泛的共识：不听金融财经专家讲房地产。
因为，中国房地产这20年来，不少金融大牛、财经专家、股市大咖以财经金融的角度来判断中国的房地产市场，各种专业词汇、理论、套路轮番上阵来证明楼市泡沫，最终都是被稳涨的房价啪啪打脸。
但不少金融圈的人，却依然执迷于跨界搞房地产分析。
昨天就看了一篇大V的文章，讲中国房价下跌和美国股市下跌放在一起，还用了“共振”这么高级的修辞手法，文笔让人“钦佩”。
这位大V写到：
涨多了就要跌，恒古不变下跌不需要任何理由。 美股涨了八年不断创历史新高，风险也在同时不断积累。跌是再正常不过的事情，还说这一套理论，适用于中国的房价，是常识性的东西。 还特别强调，没有永远只涨不跌的，什么跌不会缺席，只可能迟到云云。 大胡子说房的读者中的资深投资客，以及房地产行业人员看完怕是要会心一笑了。
中国的房地产市场跟美国股市扯得上关系？
这种冒充房产专家的半吊子理论怕是要让人笑掉大牙了。
中国房价涨跌真相
纵观这20多年，中国商品房时代，房价翻了数倍。
虽说涨远多于跌，但也阶段性的下跌。
这一系列的上下波动，按照真正房地产从业人员的认知，可以把他分成三个层级的原因。
第一个是表面原因：
1 供地不足
绝大多数市场分析预判，都会将土地供应作为研判的重要依据，预供应的土地和实际供应的土地差额大，实际供应的土地与市场存货的消化速度不成正比，的确会影响到房价。
2 供需关系
土地供应挂钩的是供需，但不等同于供需。客户的需求和市场的库存不成正比才会真正产生影响，比如西安的抢人，大量的人口落户，导致的供需不均衡。
3 炒作
开发商捂盘惜售，借助媒体、自媒体、中介联合炒作，雇人排队等等手段哄抬房价等等。
4 限购限贷
非户籍人口无社保个税不能购买，二套首付比例大幅上调，三套拒贷等等限购限贷政策，以及放开限购，涨跌利率，等等也的确会影响到房价涨跌。
5 开发商缺钱
因为去化速度问题，开发商着急回款之类的原因也是降价的原因之一。
再说里子原因：
纵观这些年，股市的凄惨连带基金的凄惨，无论是期货、P2P、数字货币还是实体经济，几乎绝大多数行业都是赚少赔多。中国的资金特别是窝在民众手里的资金，已经到了没有可去之处的阶段。资本都是贪婪的，人们理所应当，毫无意外的会选择，房地产这个无论怎么被看空，都在飞速上行的投资方向。把钱沉在这庞大的池子里。
涨也好，跌也好，其实都是心理预期。
当这么多年中国房地产用事实证明了，所有的投资方向都没有房地产稳健的时候，当房地产用一波又一波上涨，用涨到普通民众高攀不起的时候，人心已经崩溃了，已经怕了。房价永远涨是绝大多数人给自己的心理暗示。
而之所以降，只不过是前边讲的那一切的外部因素重合刺激，引起的波澜而已。
恰恰好，中国人的心态就是追涨杀跌，不愿意站在高位站岗而已。
但其幕后，还有最深层的原因：
就是那只无形的手，在不断的操控着前边我们所有能看到的表的和里的原因。
大中国背景下的涨跌，政治因素比你我想象中的都大。
什么样的房子不抗跌？
很多公众号近期都在解读降价，解读什么样的房子不能买。特别是不少去隔壁城市都会迷路的95后公众号写手，大谈特谈远郊盘最不抗跌、三四线最先扛不住。
而我们真的去分析的时候会发现，远郊跌近郊也有在跌的，市区也有在跌的，三四线跌，一二线城市也有在跌。
刚才那一套理论似乎并不能站的住脚。
其实，大胡子说房在前几日天的文章中也提到相近却不相同的理论：“楼市下行时期，三四线城市会扛不住、一二线城市没有地铁和产业支撑的远郊盘会扛不住、CEO盘等高冷产品会扛不住。”
我们去深究会发现，不论是近郊还是市区城区、一线还是三线，跌的盘都会有一个相同的特点。
至于什么特点，请允许先卖个关子。
房地产行业给人最大的印象是什么？在民众眼中，九成是暴利！
关注房地产行业的，大多数人都会经常看到各种房企的年报、业绩之类的新闻。
不知道有多少人关注过房企的净利润？
我们以万科为例：
万科 A 披露 2018 上半年财务报告。报告期内，实现营业收入 1059.7 亿元，同比增长 51.8%；实现归属于上市公司股东的净利润 91.2 亿元，同比增长 24.9%；每股基本盈利 0.83 元，同比增长 24.9%；全面摊薄的净资产收益率为 6.76%，较 2017 年同期增加 0.28 个百分点。 从报告中可以看到，万科净利润只有91亿，而实际营收已经过千亿。
可能有人就会问，竟然没有超过10%？
奇怪么？不奇怪，房企本就如此。
而这样高周转、高溢价、全国集采低建安成本的开发商利润率尚且这样。
融资成本高，拿地成本高，周转慢，品牌难溢价的区域或本地开发商呢？
特别是在这阶段冒进的地王开发商，利润率更低。
所以当我们判断一个片区，会不会普跌，比较重要的指标还是土地！
看到底是一个又一个地王，还是各种凭关系底价拿地，或城改地，只在安置回迁上有成本。
显然，地王窝里房子很难跌。
换句话说，非正常情况下上涨的部分且幅度还很大的区域，和低土地成本开发的项目，都不抗跌。
套到实例上，就是远郊很难出地王，普遍底价地，所以更容易跌。
而市区没有邻近地铁啊湖河江之类地块，也很难出地王，普遍拿地价格低。
这样的选房逻辑则可能是当下最为合适的。
同时，这也刚好和我们之前讲的吻合。远郊、非热门，非配套齐全地段，更不抗跌。
下跌要跌多少，跌多久？
上一部分我们讲到了开发商的利润率。
我们再换个角度来看，房子最基本的成本主要就是建安成本+土地成本+税费+销售成本+开发商利润。
我们把销售成本和开发商利润摘掉，剩下的就是主要成本了。再拿掉建安成本1000元-5000元不等，钱去了哪儿就一目了然了。
所以，房子最大的受益方人会让房子跌么？
会！会让开发商把他的利润吐出来。
会跌很多么？
不会，除了那一部分外剩下的部分，就不用想了。
换句话说，房价下跌，能跌的空间仅仅是在某个情况下暴涨上去的额外利润+原本核算出来的正常利润。
低于这个空间，不可能！
除非交付降标、除非新拿了成本更低的土地。
这个也是为什么，2018年以来，有上千宗土地流拍的核心原因。
会跌多久？
很简单，还是那句话：政治让他跌多久他就跌多久，但显然不会太久。只有一个很简单的理由，这是太多太多地方财政的来源，也是中国城快速推进镇化的唯一可靠工具。
涨跌可以精确判断？
涨跌的原因，既有表也有里，既有民众意志，也有无形之手操控。
但新中国成立只有不足70年，真正的房地产时代更是不足30年。
相比宏达的上下五千年和无穷尽的未来，我们现阶段对房地产的认知和理解，以及总结出来的周期，在人类的发展史的时间轴上，只能说如同地球在浩瀚宇宙中一样渺小。
拉长周期，拉大格局，我们会发现，中国的房地产行情大势可判，但判断精确值是不存在的。
因为渺小，没有人可以通过之前的周期来精确推导未来的周期会在哪一天到来，更不可能推导周期的精确长短和之后涨跌的精确幅度。
再重申一遍，不断的学习、调研、总结经验可以让我们清晰大势，胸有成竹，但绝不是也不可能精准推算。
如果有一天，有人笃定的给你精准推算上涨时间和具体涨幅数字，以及文首提到讲美国股市和中国房价形容成共振的“大师”。
请送他一句话：伪专家，请闭嘴！
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