小伙欲在北京买房遭遇政策调控 购房计划屡生变数
（原标题：北京新政后，一个外地青年的购房之旅）刚需购房者应稍安勿躁，珍惜“首贷”资格，静待时机到来。
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一道“非普”闸门，挡住了通过孟方女友贷款买房的既定之路。图/CFP
“你的房子可能买不了了。”3月17日，还没来得及网签的孟方接到中介电话，说出台了新政策，他的购房计划因此生变。
孟方大学毕业后来北京发展，交了一个北京女朋友，去年两人打算结婚，买房的事也提上日程。孟方在京虽已六年多，但头两年没有缴纳五险一金，满足不了“五年社保”的要求，到今年9月才有购房资格，因此双方商定以女方名义买房。
由于两人还没有结婚，在咨询了多个房屋中介以后，双方设计出一个最优购房方案：将女方名下位于房山区的房子卖掉，双方贴点钱，再以首套房贷款方式最大杠杆购入位于石景山区的一套小房子。因为爱情，也因为女方出了购房款的大部分，双方同意该房子为女方的婚前财产。
由于手上钱有限，房子的选择面较小，而且元旦后房价上涨较快，甚至出现了隔一个晚上房东就涨价几万块，或多位购房者抢一套房的情形，使得孟方和女友紧张不已。
终于，今年春节前，两人觅得一套价格能承受的房子，不过便宜有便宜的问题，该房子为“满二唯一”（房主持有该房已满两年且是唯一住房），并且没有解押银行贷款，需要孟方女友用卖掉房山房子的钱来给这套石景山的房子解押。但两人仍立刻与卖家签了合同，交了定金。很快，房山的房子就卖掉了，现在就差去办按揭贷款了。
就在这个空当，北京市连环出台购房调控政策，使孟方的购房计划横生变数。
“非普”闸门
2017年3月17日下午，北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会，发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（下称“3·17通知”）。
该通知指出，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，都将被视为二套房，首付比提至60％，贷款时间调整为25年。
房山的房子已经卖掉，现在孟方女友名下无房。但是其房山的房子之前贷过款，所以按照新规定，这次再购房为二套房，需要按照二套房执行。无房有贷，这是第二套房认定中受冲击最大的一个类别。
这就是说，孟方那个按照355万签了合同的石景山房子，必须按照新政策，将其贷款降为40％，而不是之前的65％。
孟方之前计划贷款65％，但并不是355万元的65％即230.75万元。
这是由于该房非“满五唯一”，所以房东卖出时需要多缴纳一笔个人所得税。但按照二手房交易市场上的潜规则，所有的税都由购房者承担。
个人所得税的认定，按照相关规定，普通住房不满五年或非家庭唯一住房出售时，按房屋差额的20％缴纳，不能核实原房屋原值的按全额的1％缴纳，即：总价×1％或（总价-成本）×20％。
小两口不愿意全额承担卖家的个人所得税，于是中介建议将网签价格做低，不低于区域指导价即可，最后，买卖双方达成一致，以185万元的价格网签。而贷款金额是根据网签价格发放的，因此孟方女友的贷款金额为185万元×65％=120万元。
新政之后，认房又认贷，孟方女友因为有贷款记录，再买房属于二套房，只能贷款四成，孟方女友仅能贷款74万元，需要在首付时多掏将近50万元。对于他们这样的工薪阶层来说，50万元无疑是一笔巨款。孟方对《财经》记者说：“236万元的首付，两家已经是倾其所有。”
好在中介指出，要想按原计划贷出120万元并不困难，网签价格只要做到300万元即可，但这需要多交25万元左右的税。
想到多花25万元总比买不到房强，两口子咬牙接受了调高网签价的方案。但新问题马上又来了：如果网签价格为300万，这个房子就不是普通商品房了。
何为普通住宅？按照北京市住房城乡建设委、市财政局、市地税局联合发布并于2014年10月8日起实施的《关于公布本市各区域享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》，符合以下三个标准，即为普通住宅：
1.面积140平方米以下（不含）；
2.容积率在1.0以上（除别墅外都达标）；
3.成交价格在“环线指导价”的1.2倍的标准内（这个是最大的影响）。
三个标准中，第三个影响最大。举例来说，孟方欲购的房子位于石景山区五环到六环之间的位置，按规定，其总价不能超过374.4万元，单价要小于31680元。在该标准制定时，该地区商品房均价仅为27130元，如今该地区二手房实际成交均价已经远超31680元。
按上述规定，五环内的房子总价不能超过468万元，否则就是“非普”，市场由此戏谑北京房子为“468”。
非普通商品房（非普）税既高，贷款利率也无优惠。购买非普，契税为总房价的3％，普通住宅则是1.5％；个人首次购买90平方米以下的普通住宅，且属家庭首套房的，税率仅为1％。此外，按照“3·17”通知，非普只能贷款两成，60万元，首付得交295万元，两人得多筹集60万元资金。
一道“非普”闸门，挡住了通过孟方女友贷款买房的既定之路。
婚姻考验
孟方不得不再次考虑由自己贷款买房。今年9月孟方就拥有购房资格，由于他买房是首套房，因此即使买“非普”，也可以贷六成款，资金压力大为减缓。要做的只是跟卖方协商，变更合同主体，延期付款。因为购房合同已签，新政之后卖房同样变难，房东也愿意协商。
但这么做的问题是：房子由原计划的女方婚前财产，变成了男方婚前财产，但出钱大头却是女方。即使孟方女友并不在意，可她的父母却未必愿意。
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