一二线城市二手房全面降价，三四线城市发展还有机会吗？
文 |熊志二手房全面降温，三四线城市的拐点来了！
一二线城市二手房全面降价，三四线城市发展还有机会吗？
（房企大撤退和楼市降温背后，是低线城市（三四线城市）发展放缓的信号，它们再也不能像城市化早期那样高速扩张了，真正的拐点已经到来。）
楼市总体降温的趋势正在变得越来越明显。
日前，国家统计局公布了70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，10月份无论是新房还是二手房，一二三线城市的整体环比涨幅都出现了回落。
其中新房方面，50个城市价格环比上涨，上涨的城市数量比上个月减少了3个；二手房方面，只有31个城市的价格环比上涨，上涨城市数量比上个月减少了9个。考虑到二手房不受限价等因素影响，更能真实地反映一座城市的房价走势，二手房降价说明楼市正在转凉。
这其中当然有房企以价换量的促销打折因素，不过中指研究院的数据显示，10月各大城市的成交面积，并没有显著增长，可见持币观望的群体正在增加。
像这两天就有媒体报道，北京的二手房全面降价，前两年的高位时期，望京西园一套百平米左右的两房能卖出750万，“现在650万就能成交。”
而且楼市遇冷的局面，不只在调控最为严格的一线城市出现。像二线城市西安，三线城市南宁，之前的房价涨幅一度领跑全国，近两个月都出现了明显降温。其中上半年二手房涨幅达到3.03%的西安，10月更是环比下跌0.4%。
那么一二三线城市新房和二手房的集体降温，对各大城市到底意味着什么呢？又释放了哪些信号？
“房住不炒”，让楼市温度降下来
首先得看到，这一轮楼市降温和日益严格的调控政策息息相关。年初以来，“稳房价、稳地价、稳预期”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等原则，就被中央反复强调，各地都套上了紧箍咒。
在“房住不炒”的红线下，地方并没有太多施展拳脚的空间，尤其是一二线城市，想要放松调控也只能以人才引进为突破口，打着招揽英才的旗号，小范围、分区域地松绑。
但在调控的大背景之外，不同的城市，楼市降温的原因又各不相同。事实上，关于房价的走向，学界向来有“短期看政策，中期看土地，长期看人口”的说法，一二三四线城市得共同遵守“房住不炒”的红线，然而它们的土地和人口要素，都是不一样的。
以深圳为例，近几个月深圳在一线城市中逆势上涨，除了先行示范区的政策利好，以及相对宽松的调控环境外，还有两个重要因素：
第一，深圳的土地空间严重不足，全域面积只有杭州的八分之一左右；第二，深圳的常住人口不断增长，去年增幅达到49.83万，位居全国之首。一座城市土地紧张，同时人口持续流入，城市发展预期不断提升，房价自然很难轻易降温。
相对于深圳来说，很多三四线城市，其实是不具备这种长期增长要素。
土地方面，中小城市的整体城市化水平，要远远低于大城市，土地储备足够；人口方面，去年常住人口增长超过二十万的城市一共有9个，分别是深圳、广州、西安、杭州、成都、重庆、郑州、佛山、长沙，没一个是三线外城市。
而且值得一提的是，国家中心城市、都市圈、城市群战略，以及各地盛行的强省会战略，都清楚地说明，近几年来的城市化逻辑，已经转变成优先发展中心城市。
三线外城市的整体发展预期，要远远低于一二线城市，这一点同样抽离了楼市持续火爆的大前提。加上棚改货币化接近尾声的关系，楼市降温自然在意料之中。
图片来源：视觉中国
楼市降温，城市发展迎来新气象
过去很长一段时间内，城市化的红利是普惠性地落到大中小城市头上。农民进城带来购房需求，城市扩张则带来了卖地收入，因此，一二三四线城市的楼市，普遍都经历了一个火速升温的阶段。而且，不只是楼市，它们的经济发展，同样都驶上了快车道。
但随着城市化进入到中后期，农村人口向城市流动的趋势放缓，支撑中小城市高速扩张的红利逐渐减弱了。不仅楼市开始降温，城市的整体发展速度同样受到影响。
同时，随着户籍壁垒拆除，城市之间的人口流动更加便利，低线城市在面对中心城市的竞争时，由于产业层次较低，缺少优质的就业机会，越来越难逃脱被虹吸的命运。于是近两年来区域经济领域的新现象出现——一些产业传统、人口流失的中小城市开始了收缩。
对这些城市来说，本身就没有什么产业基础，因此对房地产会特别依赖，卖地收入是重要的财政收入来源。比如海南下面的很多城市，房产投资和GDP的比值，长期都在30%以上。
对房地产的高度依赖，导致一些中小城市在没有足够人口流入的前提下，楼市硬是凭着相对宽松的调控环境，一二线城市外溢的投资需求，棚改货币化的利好等因素，不断升温。
以今年上半年的数据为例，新房半年涨幅排在前列的是大理、秦皇岛、洛阳等，二手房半年涨幅排在前列的是呼和浩特、南宁、唐山等，基本没有一二线城市的影子。
但如前所述，受人口流出、产业空心的影响，靠棚改货币化和房地产刺激政策支撑起来的火爆局面，并不是可持续的，上涨周期结束后，土地、人口乃至城市发展预期，对房价的影响还是会发挥根本作用。这一点，从10月的数据已经得到说明。
此前就有媒体报道，截至7月末，有接近三百家房企宣告破产清算，且多位于三四线城市。房企大撤退和楼市降温背后，是低线城市发展放缓的信号，低线城市再也不能像城市化早期那样高速扩张了，真正的拐点已经到来。
当然，降温归降温，从调控的角度看，楼市不能大起，也不能大落。因为房价暴涨会带来泡沫，房价大幅下跌同样会伤及经济本身。地方要在两种状态之间，努力寻求平衡。
只是对人口流出的中小城市来说，上涨周期来临时，它们冲在最前面；楼市出现降温时，它们跌得最猛，如此的敏感度说明楼市缺少一个稳定的基础。
在此前提下，一旦房地产短期刺激的路径被封死，想要维持房价稳定的局面，除了在调控政策上发力外，最根本的还是得早日进行经济转型，合理地规划产业，摆脱对房地产行业的过度依赖。
熊志（媒体人）
编辑：范娜娜 实习生：李碧莹 校对：危卓 涨幅没有人限制10%，降价却有限制10% 北京房价稳若泰山！时不时还要翻盘一下。 国家给与地方政府的政策很重要，比如廊坊，产业会越来越多，产业会带来大量人口，交通更不用担心，因为廊坊被京津雄包围起来了不管交通怎么修也绕不开廊坊的各个区县，所以廊坊未来发展可期。有了政策有了交通也就有了产业和人口，在京津高房价的背景之下很多很多钱不多的会安家廊坊的各个区县，所以转移资产廊坊的各个区县是不错的选择。但是大城县不可以。 刚开始，不信走着瞧！ 一管就死，一放就乱 我们预测两三年之内肯定降，两个月前果断卖房，期待降价后遇到合适的换个大点的。[击掌] 以后的房地产 买不起也卖不掉！ 房价会降吗？ 买不起的短期内还是买不起啊 大势所趋，规律使然，无房者福音，炒房者厄运。 短期看政策，中期看土地，长期看人口，不管怎么看放假下降大势所趋 西安人总说自己是一线城市……看到这个我就笑了…… 套路
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