曲靖物业管理可以这样做 学习武汉“红色物业”有感
物业服务关系千家万户，关乎群众切身利益。当前，随着新型城市化的快速推进，以及人们生活水平的普遍提高，群众对改善居住环境、提升生活品质的追求日益强烈。打造“红色物业”是武汉市政府实施“红色引擎工程”的一项重要内容，既是发挥物业服务功能，又是发挥政治引领作用的有效途径。物业管理的矛盾同样困扰着曲靖的物业服务单位和广大住户，为深入了解“红色物业”工作的做法及经验，在曲靖市房地产管理中心组织组织相关部门人员赴武汉市实地考察交发物业管理的雅园公寓、百步亭社区党员群众服务中心，并与物业同仁座谈等多种形式，对打造红色物业”、建设“红色阵地”，以及物业整体运行机制、工作台账模式、精细化服务等内容，进行深入细致的了解。一、武汉市“红色物业”主要做法
武汉市“红色物业”是由社区党组织带领，在老旧小区组建红色物业自治小组，对无人管理小区和服务不到位小区推进公益性物业管理并成立党支部，在市场化管理小区推进党的组织和工作全覆盖，发挥党员大学生作用，深化三方服务联动机制，社区书记兼任小区业主委员会主任，物业公司经理被选举为社区两委，兼任委员，双方每周坐在一起集中研究居民反映的问题，由过去的单打独斗变为合力攻坚，同时还选定党员大学生为物业管家，得到群众认可的党员大学生还可以在公务员招录和事业单位招考中被优先考虑。
“红色物业”突出政治属性，党建引领，推进党的组织和工作在物业领域全覆盖；突出公益属性，以服务群众为价值取向，打造以人民为中心的红色物业；突出政府指导，在遵循市场规律的基础上，充分发挥政府职能优势，弥补市场短板；突出新生力量，结合大学生创业就业计划，引进党员大学生充实物业队伍，把物业服务队伍打造成党的工作队；突出机制创新，制定红色物业服务质量考评体系，确保物业服务质量稳步提升；突出合力共治，创新“三大”服务载体，在群众身边架起连心桥。职能部门到社区开展服务，强化街道主体责任，强化组织统筹责任，强化社区直接责任，强化职能主管责任，整体布局，整体联动，整体攻坚，落实见效。
通过此次考察学习，物业公司建设成党在社区教育引领群众、联系群众、服务群众的重要平台，把物业工作者队伍建设成党的工作者队伍，让物业既发挥服务功能，又发挥政治引领作用的做法点赞。
（一）政府高度重视，注入物业企业或小区“红色基因”，实现物业企业党建全覆盖
武汉市委、市政府高度重视红色物业建设工作，政府资金支持，领导层层管理，先后投入资金900万元，在推进“红色物业”中，注重加浓党的政治色彩，强化党的政治属性，发挥党的政治功能，通过推进物业企业党的组织和工作全覆盖，发挥党员先锋模范作用，实现党对物业服务的思想引领、组织引领、工作引领。采取“三建一派”方式，即单独建、联合建、挂靠建和选派党建指导员，在武汉市物业企业和小区中，建立党组织、选派党建指导员。按照“有场所、有设施、有标志、有党旗、有书刊、有制度”要求，统一“红色阵地”建设标准，实现了党的组织和工作有效覆盖，把物业企业打造成基层党组织联系服务群众的重要平台，把物业服务队伍打造成社区党组织的重要力量。
（二）强化“红色引领”，落实服务机制
在实施“红色物业”中，武汉市相关政府部门注重充分发挥街道社区党组织领导核心作用，有序引导居委会、业委会、物业企业共同做好基层服务工作，有效协调处理物业服务纠纷和社会矛盾问题。通过落实社区党组织领导下的“三方联动”服务机制，全面推行“双向进入、交叉任职”，指导物业企业聘请义务质量总监，推荐物业企业党员负责人兼任社区“两委”委员，把物业服务牢牢掌握在党组织手中，有效推动了社区工作与物业服务有机融合、市场资源与社会资源统筹整合，共做社区家园“一家人”，合力下好基层治理“一盘棋”。做到既要服务好业主，又要确保物业服务企业的利益，在具体实践中，对欠费业主，通过当地法院走简易程序按50元每户进行诉讼。
（三）促进“红专融合”，推动物业管理机制创新
传统物业服务，是建立在契约关系基础上的市场行为，以实现利润最大化为主要目标。“红色物业”突出服务群众的价值取向，重点为市场失灵、自治失效、物业失管的老旧小区提供基本物业服务，打通联系服务群众“最后一百米”，实现“民有所呼、我有所应”。武汉市政府成功采取了新建、重组、引进三种方式，指导各区组建公益性物业企业，接管老旧小区，推动专业化物业企业接管或结对帮扶老旧小区。积极探索了专业化企业承接、自助型物业规范提升、公益性企业托管、专业化企业指导帮扶与社区共管等四种老旧小区物业服务模式，逐步推进老旧小区按照“无物业—自助物业—专业物业—‘红色物业’”的方向递进转化，构建了物业服务从无到有，“红”“专”融合的“红色物业”发展路径。组织开展了“红色物业五星级企业”评选活动，通过武汉市组织部与城乡建设局评选五星级企业，区级组织部与住建局评先三星、四星及末位10家企业。
（四）彰显“红的特色”，促进行业监管水平不断提升
“红色物业”将物业企业党建工作情况，特别是党组织和党员发挥作用情况，作为企业信用评级、行业评比、物业项目招投标的重要依据，将物业企业党组织作用发挥、党员队伍建设纳入法治化轨道。启动《武汉市物业管理条例》修订工作，将实施“红色物业”中基层党建工作的创新实践，行业管理中的创新成果，破解维修资金使用难题的创新做法，以及吸收省级条例和外地经验，提炼固化为法定条款，为“红色物业”可持续发展提供法制保障。
制定住宅物业服务等级标准，增加党建内容，并明确了小区物业服务规范。建立健全物业管理区域、前期物业管理招标、前期物业服务合同、承接查验、物业服务合同等五大备案管理制度，加强物业服务巡查监管。开展物业服务质量考评，分区公布考评排名靠前、靠后的物业小区和物业企业“红黑榜”。加强信用信息管理，及时对物业企业和项目经理违规行为进行处理和记分，公布警示信息，促进行业优胜劣汰。
二、在曲靖市物业行业发展“红色物业”的工作构想
通过考察调研，面对“红色物业”这一全新领域，有很多工作需要在大胆闯、大胆试中摸索前行。协会将召集副会长以上单位及已经成立党支部的物业服务企业，集思广益，先行先试，以更大的担当、更实的举措，在曲靖市物业服务行业实际相结合发展“红色物业”，服务好业主，做优做强物业管理服务企业，从党建、服务、创新、制度四个层面发力，努力开创曲靖市红色物业管理新局面，为推进曲靖市物业行业“红色物业”的新实践做出新的贡献。
一是始终把党建引领作为根本保障。从曲靖市物业行业的高度，在市委市政府的大力支持下，市区住建部门、社区的指导下，通过选拔、招聘一批具有奉献精神、热衷物管事业、基层经验丰富的党员和业务骨干，不断加强党员物管队伍建设，为红色物业带来“红色活力”。积极探索小区党员网格化、科学化服务管理，推动从具体实务向资源组织、调度和监督过渡，实现生产要素的优化组合，不断促进物业公司、社区、业委会党建工作深度融合、资源共享。带动小区党员共同发挥示范引领作用，坚决把党旗插在住宅小区物业管理“第一线”，力争做优打通党组织联系服务群众的“最后一百米”。通过物业公司精细化、人性化管理服务，例如在小区建立居民组合结构表，落实到每一单元，每一户，从是否常住人口、租户、空房，是否军烈属家庭、低保残疾家庭，是否空巢老人、高龄老人将小区情况登记一目了然，从而密切物业企业与业主的联系。
二是始终把服务群众作为第一追求。“红色物业”的天然宗旨是为民服务。在打造红色物业过程中，必须以业主满意为出发点和落脚点，整合居委会、业委会、物业公司等多方力量，形成信息和资源共享机制，提供便捷高效的物业服务，用优质服务赢得业主认可。同时，在公司发展中，既要改变小型物业公司普遍人员综合素质相对较低的局面；还要改变传统物业管理仅仅停留在修修补补、收收费用，缺乏一种成熟的物业管理经营概念的局面，使物业管理的职责从保洁、治安综合治理、绿化养护服务，拓展到与住户共同营造完善、温馨、文明的现代生活氛围。为确保广大业主的根本利益，不因少数业主不履行业主基本义务（不交物业服务费）而造成对积极履行业主义务的侵权行为，同时也为确保物业公司持续发展和不断提供优质服务，结合武汉经验，将在政府及物业主管部门的支持下，积极协调政法委或司法部门，争取对物业欠费诉讼采取简易程序。
深入践行以人民为中心的发展思想，坚持“以业主为本、以和谐为魂”的服务理念，通过在曲靖市范围内的物业服务企业从“组织建设、骨干队伍、服务质量、运营管理、社会形象”等五个方面开展“红色物业五星级企业”评选等措施，把维护业主利益摆在第一位。在小区卫生、安全、绿化、房屋维修等服务方面实行规范化、标准化管理，通过体贴细致的家庭式关怀和管家式服务，全力为业主营造安全舒适、整洁优美的居住环境，打造本土标杆型、示范型物业公司，大力提升居民认可度和企业竞争力，力争发展成为重塑行业生态的领跑者。
三是始终把加强创新作为重要路径。 积极探索协调联动处置机制，邀请社区、业委会等共同研究解决，通过协商达成共识、实现共赢多赢。“红色物业”企业不同于现有市场化的物业服务公司，既要坚持公益属性，为市场失灵、自治失效的老旧小区提供基本物业服务，又要发挥企业市场主体作用，积极参与市场竞争，实现可持续发展。为此，要创新老旧小区物业管理模式，积极承接无物管小区，逐步推动老旧小区物业管理进入正轨化。通过在企业经营管理方面进一步完善做精做细台账管理在已经开展的物业爱心工作站志愿者队伍里增加党员住户和公司党员员工，通过各住宅小区内收集党员住户，组建支部下的党小组，对小区物业服务出谋划策同时监督物业企业和违反《业主管理规约》的行为纠错和制止等措施，完善小区创新治理手段。
四是始终把制度建设作为关键支撑。作为民营企业参与物业管理，没有组织、人才、资本基础等多重优势。但公司将严格按照企业管理层和党组织领导班子同步建立、企业章程和党建制度同步制定、群众员工和党员员工同步招录、接受行业主管部门和街道、社区党组织同步领导，进一步加强制度建设，努力形成可复制、可推广、可持续的长效机制。建立健全物业公司、街道社区、业委会“三方联动”联席议事制度和业主诉求全程跟踪管理制度，不断提高服务效能；放开步子参与市场竞争，加强现代企业制度建设，规范运营管理，强化绩效考核，切实激发员工动力和企业活力，推动“红色物业”持续高效发展。
吉纯
（作者为曲靖市房地产业协会物业分会会长、曲靖和琪物业董事长）
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