[房产购房] 关于房贷你了解多少?贷款年限、贷款额度、贷款房屋买卖……

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薄荷 发表于 2017-9-19 13:55:37 | 显示全部楼层 |阅读模式

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最近,深圳已经有银行将消费贷30年期限缩短至5年。主要是因为消费贷会削弱楼市调控所取得的成果,所以收紧是必然结果。
一批炒房客的现金流怕是要断了。
喜闻乐见,但是今天我们主要要讨论的是对于买房者来说至关重要的——房贷。
自9月14日起,北京地区多家银行继续上调首套房贷款利率,此次调整后,首套房房贷利率上浮5%-10%成为主流,同时个别银行调整为最低执行基准利率上浮20%的利率政策,还有个别银行的多个网点首套房集体“暂停接单”。
目前房贷问题越来越引人注目,今天就和小编一起了解房贷吧!

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房屋贷款是由购房者向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表,并提供合法文件,贷款银行经过审查合格,向购房者发放的购房贷款。那么,房屋贷款常见问题有哪些?
1、房贷首付需要付多少?大部分城市规定,首套新商品房首付为房价总额的三成左右。
2、房贷利率是多少? 大部分地方商业房贷的利率浮动范围为央行基准利率上调5%~10%。
3、贷款金额可以为多少?贷款金额与首付成数密切相关,据小编的了解,一般首套房最高可贷款房屋总额的70%,二套房只能贷款40%左右,三套房及以上原则上不给予贷款。
4、办理房贷一般需要多长时间?房产评估的时间一般在3个工作日之内;银行审批的时间一般为7个工作日,但是此时间是可以缩短的;房产证出本的时间最长为一个月;房产抵押时间最长为一个月。
如果是公积金贷款,在贷款审核阶段花费的时间比商业按揭贷款时间长,最长为2个月,一般情况下为1个月,视当地规定为准。
除此之外,关于房贷的三个秘密你知道吗?

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Part1 买房贷款年限一定要贷满30年
贷款年限是否越长越好?买房的时候我们要怎么选贷款年限,你知道吗?
多数办理商业贷款买房的人在选择贷款年限时,多可能在30年和20年之间徘徊。今天,三点理由告诉你为什么贷款要贷满30年。
1、 每月还款压力小
举个例子,如果同样贷款200万,贷款20年,等额本息每月要还近1.31万元,而贷款30年的话,每月只需还近1.06万元,这样每月就可以多出近0.25万元的结余用于生活支出。
不过,还需要注意一点,月供不要超过月收入的50%,可以的话,尽量控制在30%以内,否则将降低生活质量。
2、越长的贷款年限越适合提前还款
一般来说,银行还款都是先还利息再还本金,所以提前还贷不要超过贷款期限的1/3,因为你已经把大部分利息还了,提前还贷并没有多大意义。
举个例子,贷款300万,贷了5年之后一次性还清:
如果是贷款20年,你已还近117.8万,还要还近250.9万,总共还368.7万;
如果是贷款30年,你已还近95.5万,还要还近276.2万,总共还371.7万。
由此可见,贷款30年比贷款20年的利息就仅仅多出3万,但你这些年的生活质量却很不一样。
3、可以买更大的房子
既然贷款年限越长,月供越少,那为何不多贷一点,买一个大点的房子呢?要知道,你贷款200万,年限为20年,月供是13088元,而贷款300万,年限为30年,月供也就是15921.8元,两者仅相差2833.8元,但总额相差100万。
总价相差100万元的房子,不管是在户型、地段、面积、配套,还是位置方面,两者的差距都很大。

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Part2 为什么会房贷额度不够?
最近,关于房贷利率、额度的咨询不断,银行迟迟不放款,有的给出的理由是额度紧张,不过有朋友反映,今年5月份买的房,等了三个月都还没放款,银行及售楼处的人说要等到明年初才能放款,虽然是额度紧张,也不能夸张到要等到明年吧?贷款额度到底由哪些因素决定?
房贷额度主要由房贷首付、借款人还款能力、征信、二手房房龄等因素决定。
1、买房贷款首付比例
银行贷款额度,最先受到首付比例的影响,一般不能超过房价总额减去首付额度之差。
举个例子:房子总价100万,首付30%,则根据首付计算出的贷款最高额度=100-100X30%=70万元
2、房屋评估价格
正如上面所说公式,贷款额度也受到房屋总价的影响,这里的总价指的就是评估价格,评估价格越高,贷款额度越高,通常房屋评估工作会由银行指定的专业机构做。
3、借款人还款能力
对于购房人的要求方面,就是月收入,能体现一个人的还款能力,计算公式是月收入=房贷月供X2。
4、借款人征信
贷款人的个人征信,银行要求的宽松程度不同,如果因为信用不良被降低贷款额度,可以试试其他要求宽松的贷款银行。
5、二手房房龄
房龄大的二手房可能会被降低贷款额度,房龄越年轻越容易获得贷款,之前普遍要求20-25年的房龄,但个别城市的银行提高了要求,将房龄缩短到20年以内。房龄原因造成的贷款额度减少比较难解决,毕竟银行也是也是为了降低风险,所以在买二手房的时候要注意了解银行的规定,核实清楚房子的真实房龄,以免影响额度。
进入9月份,无论是买房人还是银行都处在博弈的状态,一个为放款发愁,一个为额度、业绩焦虑。

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Part3 还贷中的房屋可以买卖吗?
常常有人问,贷款买房几十年,万一有一天需要用钱或者不想要了,正在还贷中的房子可以卖掉吗?怎么卖?
其实还贷中的房子是可以进行买卖的,前提是必须取得不动产证,没有不动产证,便不能进行交易。至于具体的交易方式呢,常用的有三种。
一、转按揭
转按揭的意思就是把自己的房子出售或转让给第三人,由第三个人向银行重新申请办理个人住房贷款,变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款,是按揭中的房屋最为简单直接的一种交易方式。
二、用买房的首付款缴清剩余贷款
注意,这个方式的前提是,卖方剩余贷款不多,或者说是买方有足够的资金支付首付款。比如说贷款100万,现在还剩40万没还清,如果买方可以支付40万的首付款的话,那么买卖双方就可以解决这次交易问题,轻松的将房产从银行中解押出来进行二次交易。
三、利用其他抵押物抵押给银行进行贷款来还清剩余房贷
如果买方不愿意先支付首付款帮助卖家解押房产的话,买方还可以利用自己其他的抵押物,如其他的车子、房子来抵押给银行,获得一定的贷款,来还房贷,有点拆东墙补西墙的味道,但不失为一种方式。等到还清房贷,解押出房产,与买方完成交易,拿到买方支付的款项之后,再将抵押物解押,最终完成整个交易流程。
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